Alquiler residencial Vs alquiler turístico en León: ¿qué me conviene más?

León es, después de Salamanca, la provincia castellanoleonesa con un mayor número de apartamentos turísticos registrados, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Solo en el mes de mayo, la Encuesta de Ocupación de apartamentos turísticos revelaba que había en este territorio un total de 308 viviendas destinadas a fines turísticos. Además, entre julio de 2021 y el mismo mes de 2022, la oferta de este tipo de alojamientos aumentó más de un 61,8%, pasando de los 207 a los 335 respectivamente.

Si hablamos de alquiler tradicional la cosa cambia. León mantiene la segunda posición del ranking, con un total de 20.422 viviendas en arrendamiento de las cuales 18.425 corresponden a viviendas colectivas y 1.997 a vivienda unifamiliar. No obstante, es Valladolid la que ocupa la primera posición con 26.845 inmuebles en alquiler (24.236 viviendas colectivas y 2.609 unifamiliares), por delante de los 17.396 que ofrece el mercado del arrendamiento salmantino (16.221 colectivas frente a las 1.175 unifamiliares).

La competencia en términos de oferta, es decir, el número de viviendas disponibles para unos u otros fines no es, sin embargo, lo único que hay que tener en cuenta a la hora de decantarse por el alquiler residencial o el turístico. La fiscalidad también es una cuestión importante. En líneas generales, la Agencia Tributaria entiende por alquiler vacacional: «cuando se produce la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa» y, aunque también existen matices dentro de esta categoría, las principales diferencias tienen que ver con el alquiler tradicional.

Mientras que el alquiler turístico está sujeto a IVA e IRPF, el residencial solo tributa a través de la renta y, además, la nueva Ley de Vivienda contempla bonificaciones interesantes que pueden alcanzar hasta el 90% si hablamos de viviendas en zonas tensionadas que se alquilen a un precio, al menos, un 5% por debajo del valor medio del área en cuestión. En la misma línea, existen descuentos que de un 70% para el alquiler por primera vez a jóvenes de hasta 35 años en este tipo de zonas tensionadas, y del 60% cuando se realicen obras de rehabilitación. La norma también incluye recargos en el IBI para aquellos inmuebles de uso residencial que permanezcan vacíos durante más de dos años y cuando el propietario tenga al menos otras tres propiedades de uso residencial.

La fiscalidad, la oferta y la demanda son, junto a los precios y la rentabilidad, los elementos fundamentales a la hora de determinar cuál es la mejor opción en cada caso. En materia de precios, no siendo uno de los más caros de la comunidad, León (4,16 €/m2) sí que es uno de los territorios donde más se han revalorizado en los últimos doce meses. Según el informe semestral de precios de alquiler elaborado por pisos.com, alquilar una casa en la provincia es hoy un 4,99% más caro que hace un año.

La renta media mensual para un piso de 90 metros cuadrados asciende en León a los 375 euros, bastante alejada de los cerca de 600 euros mensuales que se pagan por un piso de características similares en Valladolid (6,62 €/m2) -la provincia más cara de la comunidad- o de los 463,5 euros al mes que se abonan en Burgos -el territorio castellanoleonés donde más se han revalorizado los alquileres en el último año (un 13,19%)-, aunque por encima de los 328,8 euros mensuales que registra el mercado palentino, cuyos precios han caído entre junio de 2023 y el mismo mes de 2022, cerca de un -7.9%.

En cualquier caso, a tenor de los datos del portal inmobiliario, la rentabilidad bruta del alquiler en León se situó en junio por encima del 5,1%, un porcentaje interesante según explican los analistas. En clave nacional, el director de Estudios de pisos.com apunta: «la oferta cada vez es más limitada, lo que dispara los precios y convierte la búsqueda de alquiler en una carrera muy competitiva». Eso sí, para el experto, «condiciones leoninas» que algunos propietarios exigen por viviendas de dudosa calidad son líneas rojas que «no hay que cruzar» por muy lícito que sea comprar para alquilar «y querer obtener una atractiva rentabilidad».

Esa rentabilidad es, precisamente, uno de los factores que impulsa el alquiler turístico, aunque para saber si este resulta realmente interesante en León es fundamental tener presente la tasa de ocupación que, según los datos del INE, se situó cerca del 30% el pasado ejercicio. Dicho de otro modo, habría que saber cuántas noches al mes sería necesario tener alquilada la propiedad para determinar si el alquiler turístico es la mejor opción. ¿Cómo saberlo? La clave está en calcular los ingresos reales de la propiedad descontando a la renta mensual los gastos que no corresponden al inquilino. Si hablamos de una renta mensual media de 375 euros mensuales y fijamos unos gastos de 50 euros, por ejemplo, los ingresos en concepto de alquiler se concretarán en 325 euros al mes en concepto de renta.

El siguiente paso sería dividir esa cantidad entre el precio medio del alquiler turístico que, en el caso de la provincia de León y según los datos de Likibu, se sitúa en una media de 98 euros por noche. El resultado sería que, para que el alquiler vacacional fuera la opción más atractiva, deberíamos alquilar la vivienda, al menos, cuatro días al mes.