El hundimiento de los tipos de interés desmonta los cálculos de las hipotecas fijas

Varios pisos en venta en Madrid./Óscar Chamorro
Varios pisos en venta en Madrid. / Óscar Chamorro

El 44% de los nuevos créditos tienen cuota estable, aunque los intereses no prevén una subida de calado en los próximos años

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

Si una pareja quería contratar una hipoteca a tipo fijo a principios de 2015 tenía que asumir un interés medio del 5,3%. Era una cuota más cercana a los años de la burbuja inmobiliaria que a los de la entonces incipiente recuperación tras la crisis. Hoy, esa misma familia pagaría un 3% por contratar ese crédito. Esto es, casi la mitad en intereses. Si la opción hubiera sido la hipoteca variable hace cuatro años, habría iniciado la operación al 3,2%; si lo hiciera hoy, comenzaría a amortizar con un tipo del 2,2%, según el Banco de España. Durante 2015 las hipotecas fijas no alcanzaban el 10% de todas las que se firmaban; y en 2019 representan ya el 44%, según los últimos datos del INE.

La evolución del coste de ambas modalidades de crédito refleja el impulso que han recibido las hipotecas cuyas cuotas se mantienen intactas durante toda la vida en detrimento de las revisables año tras año. La seguridad de saber lo que se va a pagar a 20 o 25 años vista, independientemente de cómo se comporte el precio del dinero, es la gran baza.

Porque los intereses «tienen que subir». Al menos en teoría. Desde que las hipotecas fijas comenzaron a ganarle terreno a las variables ante el temor de que el euríbor comenzara a repuntar tras introducirse en terreno negativo, ninguno de los peores escenarios planteados se han materializado. Cuatro años después de aquel inicio del crecimiento de la contratación de las fijas, los tipos de interés oficiales siguen en el 0%; la tasa que cobra el Banco Central Europeo (BCE) a las entidades por sus depósitos continúa en el -0,4%; el euríbor ha llegado a rozar el -0,4%. Y, lo más relevante: no hay expectativa alguna que marque una subida de los tipos de interés, al menos a medio plazo.

Un crédito firmado en 2015 habría pagado hasta hoy 25.900 euros de intereses y 10.700 de capital Hipoteca fija

Para ese mismo préstamo, los intereses habrían sido de 12.800 euros y otros 17.500 de deuda hipoteca variable

Los expertos se preguntan cuánto está dispuesto a pagar una familia de más por tener seguridad futuro

El presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), José María Roldán, apuntaba esta semana que la curva de tipos (el gráfico que muestra el precio del dinero a corto, medio y largo plazo) «habla de ocho años de tipos muy bajos». «Una anomalía que era temporal se ha convertido en algo casi estructural», admitía Roldán. Ese gráfico muestra cómo los inversores esperan que los tipos se encuentren sin rastro de una subida contundente casi durante la próxima década.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?:

Quien contratara una hipoteca fija hace cuatro años (125.000 euros a 25 años) estaría pagando, de media, unos 750 euros al mes. Esa sería la cuota a abonar comprometida por ese cliente para toda la vida de la hipoteca en aquel momento. Hasta hoy, habría desembolsado unos 25.900 euros en intereses y amortizado 10.700 euros de su deuda con la entidad. Si hubiese optado por la variable, habría pagado 605 euros durante el primer año; 580 el segundo; 575 el tercero; y 560 euros el cuarto. En total, 12.800 euros en intereses y 17.500 de capital.

Las diferencias de resultados que muestran una y otra opción decantan la balanza por quienes en aquel momento habían apostado por las hipotecas variables. Eso sí, con muchos matices. Hasta ahora, han conseguido ahorrar más dinero en intereses y quitarse más deuda de encima en comparación con quienes hubieran optado por las fijas.

Solo hasta ahora. Porque hay que recordar que la vida de una hipoteca se encuentra, de media, en los 22 años, y durante todo ese tiempo pueden cambiar mucho las circunstancias que, por ejemplo, hagan subir los tipos de interés de las variables y, por tanto, la cuota. Aunque, al mismo tiempo, el sistema de amortización francés hace pagar más intereses en los primeros años y menos en los últimos; una circunstancia que juega en contra de quienes apostaron por tipos fijos en su momento pensando que los variables iban a subir, cuando no ha sido así.

Pagar por estar más seguro

La elección de una modalidad u otra depende de muchas variables que condicionan a las familias. No hay una hipoteca mejor que otra en función de sus condiciones. Lo que ha ocurrido en los últimos cuatro años es que «han tenido que venir los tipos de interés bajos para que los fijos se instalen», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Apunta, además, que «el mercado ahora se ha repartido y ha encontrado un punto de equilibrio» en el que casi la mitad de las nuevas contrataciones son fijas y la otra mitad, variables. Algo muy similar a lo que ocurre en los países europeos.

Con los tipos del BCE al 0%, la expectativa de que no vayan a subir a medio plazo, hasta que la coyuntura económica mejore y la inflación se acerque al 2%; con la curva de tipos anticipando intereses mínimos en años; ¿qué hipoteca elegir? La capacidad de pago de las familias de una cuota mayor a cambio de saber que no va a subir ni bajar en toda la vida de la hipoteca es la clave. Fuentes del sector financiero destacan que «el riesgo hay que pagarlo». Entendiendo el 'riesgo' de asumir un recibo mensual algo más elevado cada mes ante la expectativa de que, si suben los tipos en el futuro, esa familia está protegida en su crédito. «Con las hipotecas fijas se pone un precio a la tranquilidad», explican en el sector. Y ahí cada cliente elige su opción más conveniente.

Para evitar que reclamaciones del pasado, como las derivadas de las cláusulas suelo o el IRPH, resuciten con las hipotecas fijas en el futuro -si se da la circunstancia de que los tipos se mantienen en mínimos durante mucho tiempo-, la reforma de la ley hipotecaria ha aclarado los procesos para que ambas partes se cercioren de lo que firman en la escritura. Desde la AEB señalan que la ley es muy exigente «especialmente en la etapa informativa previa a la firma para reforzar la transparencia y de esta forma la protección del cliente» y que contribuirá a evitar la litigiosidad judicial.

«Con esta norma no sería tan fácil reclamar por este tipo de circunstancias porque aporta más claridad», explica el presidente de Adicae, Manuel Pardos, quien afirma que la banca «ha encontrado un nicho de negocio en estas hipotecas, ante los tipos tan bajos, diciendo que dan tranquilidad». «No terminan la situación de tipos que tenemos», sostiene Pardos.

Subrogaciones: el cambio de crédito o banco empantanado

Durante los seis primeros meses del año se registraron cambios en más de 35.000 hipotecas, bien por novación (las mínimas) o bien por subrogación. Esto es, un traslado del crédito a otra entidad. En el mismo periodo del ejercicio anterior se habían materializado cambios en 39.200 hipotecas. Si las cifras se comparan con los de los mejores años de la economía, hasta 2008, se realizaban 56.000 cambios en un solo mes, según el INE.

El mercado hipotecario tampoco es lo que era hace una década cuando la competencia de la banca por captar hipotecados de otras entidades fomentó el impulso de hipotecas comercializadas al efecto para atajar este tipo de circunstancias. «Lo normal ahora es que un banco intente mantener al cliente que ya tiene, al que ya conoce, antes de ponerse a buscar hipotecados en otras entidades», explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.

Y ello a pesar de que la última reforma de la ley hipotecaria intenta fomentar cambios, pero no tanto de entidad, sino de modalidad del crédito. Esto es, fundamentalmente de variables a fijos. En esta circunstancia, para cambiar de tipo variable a tipo fijo se limita la comisión máxima al 0,15% durante los tres primeros años y al 0% después. Además, esta medida tiene carácter retroactivo, con lo que cualquier hipoteca vigente antes de que entrara en vigor la norma se puede beneficiar de esta ventaja.

Además, hay otro cambio importante: si un cliente recibe la oferta hipotecaria de otro banco pero su entidad se la iguala, no está obligado a quedarse con su banco de toda la vida, sino que, con la nueva ley, puede optar por marcharse.