¿Cuánto cuesta convertir una vivienda en León?
Conocer la normativa urbanística municipal es clave para determinar la viabilidad de un proyecto cuya inversión ronda, de media, los 30.000 euros solo en obras
R.P.
Domingo, 30 de octubre 2022, 08:03
Se ha convertido en una práctica habitual en las grandes ciudades, donde el precio de la vivienda se ha disparado en los últimos años, y es que la reconversión de locales comerciales en inmuebles puede suponer un ahorro notable en muchas zonas. Si tenemos en cuenta, además, que como consecuencia de la pandemia muchos negocios han echado el cierre -y un gran número de ellos no han retomado la actividad-, la idea de darles una nueva vida se torna de lo más interesante para los propietarios de los locales. ¿Es rentable hacer el cambio de uso? ¿Pueden transformarse todo tipo de locales y establecimientos en viviendas? ¿Cuáles son los requisitos para poder llevar a cabo este tipo de reformas?
Solo en la capital, entre 2018 y 2021, la Cámara de la Propiedad Urbana estimó que una media de entre 650 y 700 negocios dieron de baja cada ejercicio su contrato de alquiler en el local u oficina que ocupaban. Aunque con el fin de las restricciones algunos retomaron la actividad, otros tantos permanecen vacíos, desnudando el paisaje urbano y haciendo de la idea de convertir un local en vivienda una alternativa que muchos contemplan en la actualidad.
El portal inmobiliario pisos.com recoge una oferta de locales comerciales en venta en la capital que suma más de 400 establecimientos, cuyos precios varían mucho en función de las dimensiones, la ubicación o el estado de conservación. No obstante, el valor medio del metro cuadrado para este tipo de establecimientos ronda los 1.000 euros, una cifra sensiblemente inferior a los 1.518 €/m2 que registró de media el mercado de la vivienda usada en el mes de agosto en la ciudad. Los datos del informe de precios de venta de pisos.com revelan, sin embargo, que el valor de la vivienda ha caído en la ciudad un -2,31% en el último año, una tendencia aún más acusada en el conjunto de la provincia (945 €/m2), donde la tasa interanual se situó el mes pasado en el -3,39%.
La rentabilidad bruta del alquiler, que según los datos del portal inmobiliario superó en agosto el 5,7% en la capital, es otro de los aspectos que resulta atractivo a la hora de plantearse el cambio de uso. Una vez transformado, el local no solo se revaloriza si se tiene intención de vender, sino que puede resultar aún más rentable para aquellos propietarios que no tengan intención de deshacerse de la propiedad.
No obstante, calcular cuánto cuesta convertir un local en vivienda en León entraña sus complejidades y es que el presupuesto depende de multitud de factores. A la necesidad de realizar obras para garantizar la habitabilidad en el interior, se suman cuestiones como el estado de conservación del inmueble, sus dimensiones o los costes de tramitación y proyecto. En total, la inversión puede rondar una media de 40.000 euros, un precio que, sin embargo, puede resultar incluso atractivo para quienes busquen una opción residencial asequible.
Convertir un local en vivienda: qué debes saber
Más allá del precio de la obra, es importante tener en cuenta que no todos los locales son susceptibles de ser transformados en vivienda. De hecho, la normativa urbanística municipal y las restricciones autonómicas o las exigencias del Código Técnico de Edificación (CTE) pueden dar al traste con los planes de reconversión del inmueble.
Para empezar, es fundamental que el local esté construido en suelo urbano, una cuestión que puedes resolver fácilmente consultando el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Eso sí, habrás de asegurarte de que el municipio no supera la limitación de viviendas por hectárea establecida por el Consistorio ya que, de lo contrario, la normativa urbanística eliminará cualquier posibilidad de llevar a cabo tus planes.
Si el inmueble cumple con los requisitos anteriores, lo siguiente será constatar que se ajusta a las exigencias del CTE que, entre otras cosas, tienen que ver con aspectos como la dimensión de la fachada, la ventilación, la iluminación, la accesibilidad, los suministros… Aunque cada comunidad autónoma puede establecer matizaciones, el CTE establece un mínimo de 38 metros cuadrados para poder considerar un establecimiento habitable, una característica a la que hay que añadir que no incluya ninguna estancia por debajo del nivel de la acera o que disponga de una altura mínima de 2,5 metros.
Solicitar las correspondientes licencias de obras, contar con el beneplácito de la comunidad de vecinos, tramitar la licencia de primera ocupación o abonar las correspondientes tasas e impuestos son otras de las cuestiones a contemplar para convertir un local en vivienda en León.
