Santander batallará con los fondos de inversión para recuperar su Ciudad Financiera

Ana Botín, presidenta del Banco Santander, en una conferencia. /Juan Medina (Reuters)
Ana Botín, presidenta del Banco Santander, en una conferencia. / Juan Medina (Reuters)

El banco que preside Ana Botín quiere aprovechar que su dueño está en concurso pero la puja se irá hasta los 3.000 millones, un 58% más del precio de venta en 2008

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

Fondos de inversión y bancos, unos como compradores y otros de vendedores, están protagonizando las grandes operaciones inmobiliarias desde hace meses y seguirán haciéndolo al menos lo que resta de año. Y precisamente una de los principales asuntos pendientes que tienen ambos es el futuro de la sede principal del Banco Santander. El banco que preside Ana Botín vendió en 2008 su llamada Ciudad Financiera, situada cerca de la localidad madrileña de Boadilla del Monte, en un intento por rentabilizar al máximo sus activos cuando se empezaba a atisbar el principio de una larga crisis económico-financiera.

No era entonces la única gran compañía que optaba por vender no solo buena parte de sus activos de 'ladrillo' sino incluso sus propias oficinas, quedándose a cambio como inquilino con un contrato a largo plazo, en este caso por 40 años e incluso pudiendo negociar una prórroga a partir de 2048, o bien recomprar de nuevo todo el inmueble. A priori, la operación parecía casi redonda, incluso de forma simbólica la venta se firmó el 12 de septiembre de 2008 -el precio fueron 1.900 millones de euros, con 605 millones de plusvalía-, tan solo tres días antes de que la banca estadounidense se fuera a la bancarrota y una larga lista de entidades empezasen a caer como fichas de dominó en todo el mundo, arrastrando consigo a gran parte de la economía mundial.

La sociedad Marme Inversores, de origen anglosajón, financió el 99% de los 1.900 millones de euros que costó la adquisición endeudándose, algo normal en aquellos tiempos y más contando con los ingresos seguros del alquiler anual que pagaría el Santander. Pero el estallido de la crisis impidió a los nuevos dueños refinanciar los créditos que precisó y, tras sucesivos avatares -parte de su pasivo en manos de varios bancos internacionales pasó a otros inversores y un fondo kuwaití-, en 2014 entró en concurso de acreedores. Y es precisamente ahora cuando el juzgado mercantil que lo tramita (el número 9 de Madrid) ha abierto el proceso de subasta.

Santander había dejado entrever su interés en los últimos meses, pero sin llegar a oficializarlo. Finalmente, y tras conocer más o menos quienes pudieran ser sus rivales, el banco ha realizado una oferta formal cuyos detalles no se conocen, al igual que tampoco los de las propuestas de dos fondos de inversión, AGC Capital Markets (de capital kuwaití) y Sorlinda Investments, firma ligada a varios de los principales acreedores del actual casero del banco español.

Otros dos fondos de origen estadounidense, Centerbridge y Blackstone -considerado el mayor actor inmobiliario de España con activos valorados en cerca de 22.000 millones de euros, buena parte en el mercado de alquiler-, llegaron a plantearse seriamente pujar por la Ciudad Financiera e incluso barajaron ofrecer 3.100 millones. Sin embargo, según fuentes jurídicas, finalmente habrían optado por quedarse en segundo plano y no entrar en la subasta, aunque sí podrían entrar si a los administradores concursales no les satisfacen las propuestas y optan por abrir un proceso de recapitalización para Marme Inversores, de la que Centerbrige y Blackstone son también acreedores -lo que les permitiría, llegado el caso, cambiar parte de la deuda por títulos de la sociedad-.

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Una operación rentable

Según fuentes del mercado, el Santander abona unos 120 millones de euros anuales de alquiler en estos momentos, una suma que se va actualizando mediante varios baremos, por lo que haciendo cuentas a 30 años vista le podría resultar rentable abordar ahora la recompra. Además, cuenta con un derecho de adquisición preferente por contrato y también de tanteo frente a ofertas de terceros, aunque ha preferido entrar directamente en la subasta con una propuesta próxima a los 3.000 millones (un 58% más de lo que obtuvo por su venta en 2008), aunque una vez descontada la deuda intragrupo que se cancelaría tras la operación (300 millones) más el fondo de tesorería que tiene su casero (500 millones), probablemente bastaría con abonar 2.800 millones.

La Ciudad Financiera del Santander, planificada durante la última etapa de la presidencia de Emilio Botín, se extiende por 400.000 metros cuadrados -alrededor de la extensión de 250 campos de fútbol, donde el 60% son zonas verdes- y tiene nueve edificios, además de contar con más de 5.000 plazas de aparcamiento. Su construcción costó 480 millones de euros, se terminó en 2004 y tiene como 'extras', además de piscina cubierta, gimnasio, restaurantes, médico y guardería, todo un campo de golf.

 

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