Todo lo que no debes hacer para que te devuelvan la fianza del alquiler

Más de 3,2 millones de viviendas en España se destinaron al alquiler en el año 2020. Según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística, la cifra es un -4,61% más baja que antes de la pandemia, aunque entre 2018 y 2019 fueron un 3,34% más las viviendas en arrendamiento. De entre las muchas cuestiones que rodean a este tipo de acuerdos entre propietarios e inquilinos, la fianza es una de las que despierta más dudas.

En esencia, se trata de una «garantía que el arrendatario entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento». Dicho de otro modo, hablamos de una cantidad económica -equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos- que debe ser restituida al inquilino una vez finaliza el contrato y siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos.

La propia LAU recoge además que, si transcurrido el primer mes desde la entrega de llaves el casero no hubiera devuelto la misma, la cuantía de la fianza «devengará el interés legal» o, lo que es lo mismo, deberá ser devuelta con intereses. ¿Es lícito que el arrendador retenga el total o parte del importe de esta garantía en alguna circunstancia? La respuesta es clara: sí. Aunque no hay referencias explícitas a estos supuestos en la norma que rige el alquiler, las interpretaciones de la misma no dejan lugar a dudas y hay ciertas cosas que no debes hacer si quieres recuperar tu fianza.

Es el caso más extremo, pero también el más evidente. Al igual que realizaste una visita antes de entrar a vivir, una vez finaliza el contrato de arrendamiento es habitual realizar una inspección del inmueble. Una persiana rota, un mueble dañado, un electrodoméstico que no funciona, una puerta que no cierra… Si el arrendador detecta cualquier daño posterior a tu entrada en el piso, puede descontar el importe de la reparación.

Por eso, muchos expertos recomiendan no solo incluir un inventario detallado de los muebles y objetos entregados a la firma del contrato, sino también fotografías en las que se aprecie el estado original de la vivienda.

Lo mismo ocurre en el caso de haber realizado obras sin consultar al propietario. Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, corresponde al arrendador asumir el coste de las obras de conservación y mejora del inmueble, aunque siempre que sea posible, estas deberán realizarse cuando la vivienda no esté alquilada.

El artículo 23 recoge claramente que el arrendatario no podrá realizar obras sin el consentimiento del arrendador y, en caso de hacerlo, el mismo «podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna».

Puede que tu relación con el propietario no haya sido especialmente idílica, pero si estás pensando en dejar la casa sin limpiar como protesta por el trato recibido, ve descartando la idea. La falta de mantenimiento o la suciedad también son motivos que pueden hacer que no te devuelvan la fianza. Con las maletas hechas y tus enseres recogidos, no te costará demasiado hacer una limpieza general y, al menos así, no darás a tu arrendador argumentos para descontar dinero de la fianza.

Otra de las situaciones que suelen tomarse por buenas es compensar el último mes de alquiler con la fianza. Sin embargo, legalmente es inviable. Debes abonar todas y cada una de las mensualidades hasta el fin del contrato del alquiler. De otro modo, estarías incurriendo en un incumplimiento del acuerdo y, en consecuencia, el arrendador no solo podría quedarse la fianza, sino que podría exigirte el pago de las indemnizaciones que hayáis pactado en el documento de arrendamiento.

No es lo más frecuente, pero si quieres evitar que el casero no te devuelva la fianza íntegra, también debes saldar todas las facturas pendientes. Lo más frecuente es que, al entrar a vivir, cambies tanto el nombre como la cuenta de domiciliación para la facturación de suministros como agua, luz, gas… De este modo, al término del arrendamiento podrás invertir el proceso sin arriesgarte a que el casero descuente nada.

Si no, es posible que, dado que las facturas pueden no coincidir en el tiempo con el fin del alquiler, el casero retenga la parte correspondiente a las mismas hasta que todo esté liquidado.

El último de los supuestos habituales que despierta conflictos entre caseros e inquilinos es el abandono prematuro de la vivienda. Dicho de otro modo, debes leer con calma la letra pequeña del contrato de alquiler ya que, si bien es cierto que a partir de los seis meses puedes dejar el piso cuando quieras siempre que avises con un mínimo de 30 días de antelación, si habéis incluido cláusulas particulares de indemnización por desistimiento también puede peligrar la fianza.

Según recoge la LAU en su artículo 11: «las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir» aunque, si el plazo por cumplir es inferior al año: «darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».