¿Cuándo es útil recurrir al arbitraje para resolver conflictos inmobiliarios?

En determinadas circunstancias, el arbitraje permite resolver de forma sencilla y rápida, por la vía extrajudicial, conflictos que se demorarían bastante más en el juzgado, también en el ámbito inmobiliario. Las disputas en torno al arrendamiento y las surgidas en el seno de las comunidades de vecinos son las que más frecuentemente se resuelven por esta vía, que sin embargo tiene mayores inconvenientes cuando lo que se quiere conseguir es el desahucio de un inquilino moroso.

El arbitraje permite obtener en un plazo máximo de seis meses una solución al conflicto, a través de la intervención de un árbitro, designado por una institución o asociación sin ánimo de lucro, que emite un laudo de obligado cumplimiento para las partes.

Para que la disputa pueda resolverse por la vía del arbitraje es necesario que ambas partes hayan acordado de forma explícita someterse a este procedimiento en caso de conflicto.

Por ello, es muy común que los contratos de alquilerincluyan una cláusula en la que arrendador y arrendatario acuerdan acogerse al arbitraje. También las comunidades de vecinos pueden incluir esta referencia en sus estatutos o en el contrato que firmen con proveedores de servicios. Para poder recurrir al arbitraje en caso de controversia entre constructora y propietarios, el sometimiento al arbitraje debe estar incluido en el contrato de obras.

El laudo emitido por el árbitro no se puede recurrir, salvo que exista algún fallo en él, y es de obligado cumplimiento para las dos partes, como si de una sentencia se tratara. Por esa razón, en caso de incumplimiento del laudo, se puede solicitar a la Justicia su ejecución.

Mientras que algunos procedimientos pueden tardar años en tramitarse en un juzgado, el arbitraje garantiza una solución en el plazo de seis meses. Existen, además, árbitros especializados en determinadas materias, como puede ser la construcción, el arrendamiento o la propiedad horizontal.

El arbitraje es muy utilizado en conflictos relacionados con el alquiler. Las controversias en relación con el pago de la renta, con la realización de obras en la vivienda arrendada o con la devolución de la fianza son algunos de los asuntos que se someten a este procedimiento, que pueden verse resueltos en plazos muy breves de tiempo.

También está cada vez más extendido en las comunidades de vecinos, que encuentran en esta vía un modo de resolver conflictos entre propietarios que en la mayoría de las ocasiones tienen que ver con la aprobación de derramas o el pago de las cuotas de la comunidad.

Sin embargo, para reclamaciones de cantidad de pequeño importe, el procedimiento monitorio resulta ser también rápido, sencillo y económico; y la práctica ha demostrado que el procedimiento de arbitraje tiene sus inconvenientes cuando lo que se pretende conseguir es, por ejemplo, el desahucio de un inquilino moroso, un tipo de conflicto para cuya resolución el arbitraje se puso de moda hace algunos años.

En la actualidad, el procedimiento judicial de desahucio se ha simplificado y acortado; a eso se suma el hecho de que los inquilinos morosos no siempre están dispuestos a cumplir con el laudo, lo que obliga al propietario a recurrir a la vía judicial para solicitar su ejecución y alarga el procedimiento cuando se opta por la vía arbitral.

Además, no todos los tribunales se inclinan por obligar a los inquilinos a cumplir los laudos, ya que consideran que este procedimiento puede vulnerar sus derechos. En estos casos, la solución es iniciar finalmente el procedimiento judicial de desahucio que se quería evitar, con el coste en tiempo que supone.

Cuando las dos partes de un conflicto han acordado resolver sus diferencias mediante el arbitraje, cualquiera de ellas puede iniciar el procedimiento realizando una solicitud a la institución arbitral elegida de las muchas que existen: Corte Española de Arbitraje, Asociación Europea de Arbitraje, Corte Civil y Mercantil de Arbitraje, tribunales de arbitraje autonómicos o de los colegios de abogados, instituciones de arbitraje de asociaciones de consumidores…

En este escrito deberán incluirse los datos de demandante y demandado, indicarse el contrato o acto que da origen al conflicto, una descripción del asunto a resolver y una propuesta respecto al número de árbitros y el lugar donde se realizará el arbitraje.

El árbitro o árbitros eligen tanto el número de árbitros como quiénes serán estos, y a falta de acuerdo, será la institución quien nombre a un árbitro. Para iniciar el procedimiento, la parte demandante deberá abonar las tasas de apertura y estudio del expediente.